泗陽縣人民政府關于印發泗陽縣國有土地上房屋征收與補償辦法的通知

泗政規發〔2021〕4號

各鄉鎮人民政府，各街道辦事處，各園區（場）管委會，縣各委辦局，縣各直屬單位：

《泗陽縣國有土地上房屋征收與補償辦法》已由縣政府十七屆七十三次常務會議修訂通過，現將修訂后的文本印發給你們，請認真組織實施。

泗陽縣人民政府

2021年12月10日

（此文件公開發布）

泗陽縣國有土地上房屋征收與補償辦法

第一章　總　則

第一條　為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人（以下簡稱“被征收人”）合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）、《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干問題的規定》（蘇政發〔2011〕91號）及有關規定，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條　在本縣行政區域內，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人房屋及其地面附屬物的，適用本辦法。

第三條　房屋征收與補償應遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第四條　縣人民政府負責本縣國有土地上的房屋征收與補償工作。

縣住房和城鄉建設局是國有土地上房屋征收部門（以下簡稱房屋征收部門），組織實施本縣行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作。

自然資源和規劃局、城市管理局（綜合行政執法局）等相關部門，按照我縣關于違章建筑管控相關規定，共同做好項目征收范圍內房屋建筑合法性的調查、認定和處理工作；公安局負責提供征收范圍內戶籍資料，依法維護正常征收工作秩序；市場監督管理局、稅務局負責提供征收范圍內經營單位或經營戶營業執照發放、稅務登記及稅費征繳情況；自然資源和規劃局負責提供征收范圍內被征收人土地使用權登記情況及提供征收范圍內被征收人房屋權屬登記情況。

鄉鎮人民政府（街道辦事處）應依照各自的工作職責，結合本辦法規定，積極參與、互相配合，共同做好房屋征收與補償工作。

第五條　房屋征收部門可委托符合條件的房屋征收實施單位，具體實施房屋征收與補償、拆除等工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。

第二章　征收決定

第六條　為保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由縣人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其它公共利益的需要。

第七條　依照本辦法第六條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設和舊城區改建，應納入國民經濟和社會發展年度計劃。

制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應征求社會公眾意見，經過科學論證。

房屋征收部門應根據前款規定組織編制年度房屋征收計劃，報經縣人民政府批準后實施。

第八條　房屋征收范圍確定并公告后，不得在征收范圍內實施以下不當增加征收補償費用的行為：

（一）新建、改建、擴建；

（二）改變房屋和土地性質用途；

（三）其它不當增加征收補償費用的行為。

房屋征收部門將前款所列事項進行書面通知，縣自然資源和規劃、城市管理、公安、市場監督、稅務等部門應暫停辦理征收范圍內相關手續。暫停辦理有關手續的書面通知發布后，房屋征收范圍內違反規定辦理相關手續等導致增加的補償費用，不予補償。暫停辦理的期限最長不得超過1年。

第九條　房屋征收部門組織對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，收集相關資料，被征收人應予以配合。

調查的范圍、期限等由房屋征收部門公告確定。房屋征收部門應當委托具有房地產評估資質的評估機構作為預評估機構對征收范圍內的房屋進行現場查勘并分區域采樣評估，綜合修正后取得征收范圍內被征收房屋修正系數的數據和類似房地產市場價格，同時測算征收成本。

調查結束后，房屋征收部門應將調查結果在征收范圍內公布。

第十條  自然資源和規劃局、城市管理局（綜合行政執法局）等部門依據各自職責，將未登記建筑合法性的認定、調查和處理結果函告房屋征收部門。對違反城鄉規劃建設的，依法及時予以處理；對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，應予以補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

第十一條　房屋征收部門自調查登記、核實工作結束后，擬定征收補償方案，報縣人民政府。征收補償方案應包括下列內容：

（一）征收的目的、范圍和實施時間；

（二）補償方式和補償方式選擇權；

（三）各類補償、補助、獎勵的標準；

（四）用于產權調換房的地點、結算方法等；

（五）簽約期限、過渡方式和過渡期限、搬遷期限；

（六）需要明確的其它內容。

縣人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并在政府網站和征收范圍內公布，征求公眾意見。征求意見期限不少于30日。

舊城區改建項目征求意見時，如超過50%被征收人認為征收補償方案不符合國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》和本辦法規定的，縣人民政府將組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，根據聽證會情況修改方案。

征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

第十二條　作出房屋征收決定前應組織開展社會穩定風險評估工作。房屋征收部門會同公安、民政、人社、信訪、司法等相關部門及涉及鄉鎮（街道）參加論證評估，形成評估報告提交縣委政法委（維穩部門）審定。

單個項目房屋征收決定涉及被征收人達到500戶以上的，作出房屋征收決定前，應當經縣政府常務會議討論通過。

第十三條　作出房屋征收決定前，征收補償費用應足額到位、專戶存儲、專款專用。

縣財政、審計等機關應加強對征收補償資金使用的復核、審計監督工作。

第十四條　縣人民政府作出的房屋征收決定應及時公告。公告應載明項目名稱、征收范圍、征收補償安置方案、征收實施單位、征收實施期限、聯系方式、監督舉報電話和行政復議、行政訴訟權利等事項。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

縣房屋征收部門應做好房屋征收與補償的宣傳和解釋工作。

第三章　征收評估

第十五條　房屋征收評估工作，應當由具有相應資質的房地產價格評估機構（以下簡稱評估機構）進行。

縣房屋征收部門對房屋征收的評估機構實行信用管理考核制度。

第十六條　確定評估機構應遵循以下程序：

（一）房屋征收部門向社會發布征收評估信息；

（二）具有相應資質的評估機構報名；

（三）房屋征收部門按照報名先后順序公布具有相應資質的評估機構名單；

（四）被征收人在規定時間內協商選定評估機構，并將協商結果書面告知房屋征收部門；

（五）被征收人在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票決定或者通過抽簽等方式確定。采用投票方式時，房屋征收部門通過在現場接受登記和向被征收人發放選票的方式征集選擇意見，按照少數服從多數的原則，超過50%以上被征收人共同選擇同一評估機構的，視為多數決定成功；如多數決定不成功的，由房屋征收部門在報名且符合條件的評估機構中公開抽簽確定。房屋征收部門應提前3日在征收范圍內公告組織抽簽的時間和地點。多數決定或抽簽確定評估機構的過程與結果由公證機構現場公證并在征收地塊予以公示。

（六）房屋征收部門應公布被征收人協商選定或者通過多數決定、隨機選定等方式確定的評估機構。

評估機構選定或確定后，由房屋征收部門作為委托人，出具房屋征收評估委托書，并與評估機構簽訂房屋征收評估委托合同。評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

房屋征收部門應將受委托的評估機構資質證書、營業執照、注冊房地產估價師的注冊證書等復印件在征收范圍內公示。

第十七條　評估機構由被征收人在房屋征收部門公布的名錄中協商選定，協商選定的時間應不少于5個工作日。

按“一戶一票”的原則，由房屋征收部門發放評估單位協商選定表，指導征收項目范圍內的被征收人規范填寫表格，并簽字確認。房屋征收部門組織紀檢監察和被征收人代表，召開評估單位選定會，公開唱票、統計，并經公證機構現場公證。

第十八條　評估機構應獨立開展評估工作，遵循獨立、客觀、公正的原則。

同一征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產評估機構承擔。

兩家或者兩家以上房地產價格評估機構承擔同一房屋征收評估項目的，房屋征收部門應組織就評估技術路線、評估方法、重要參數選取等進行溝通，執行統一標準。

評估機構應按照委托合同約定的時間和要求，安排2名專職注冊房地產估價師對被征收房屋現場逐戶進行實地查勘評估，調查被征收房屋狀況，核對評估對象的相關數據和信息，做好實地查勘記錄，拍攝反映被征收房屋外觀和內部狀況的影像資料，妥善保管并且制作影像或視頻電子檔案報房屋征收部門備案。

房屋征收部門、被征收人和實地查勘的注冊房地產估價師應在被征收房屋實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。因被征收人原因不能入戶查勘或不在查勘記錄上簽字（蓋章）的，應由房屋征收部門、注冊房地產估價師和兩名以上無利害關系的第三人見證并在查勘記錄上載明，由評估機構根據實地查勘記錄數據進行評估并在評估報告中作出說明。

被征收房屋評估價值時點為房屋征收決定公告發布之日。

第十九條　對被征收房屋價值進行評估應綜合考慮與被征收房屋相關的下列因素：

（一）區位：被征收房屋的地理位置以及周邊環境、交通和商業服務便利程度、公共事業設施配套狀況等因素。

（二）用途：房屋所有權證書與房屋登記檔案記載不一致的，以房屋登記檔案為準。

（三）建筑面積：一般以房屋所有權證書登記面積為準；房屋所有權證書登記面積與測量面積不一致的，如確有證據證明房屋所有權證書登記錯誤的，以實地測量為準。對房屋面積補償安置的認定應當參照以下原則進行：

1．被征收房屋具有權屬證明或建房批準手續的，按權屬證明、建房批準手續記載的面積結合實際丈量認定面積，予以補償安置；

2．被征收房屋無權屬證明或建房批準手續，但2005年航拍圖上有標注的房屋，可結合實際丈量認定面積，予以補償安置；

3．符合補償安置條件的被征收房屋及其挑樓、陽臺、走廊、室外樓梯、閣樓等按《房產測量規范》（GB/T 17986）計算建筑面積，予以認定；

4．對于因歷史原因形成的其它特殊情形，由房屋征收部門在征收補償方案中予以明確。

（四）土地出讓金：對取得國有土地使用證并繳納過土地出讓金的被征收人，按土地使用剩余年限退還土地出讓金。退還土地出讓金=已繳納的土地出讓金總價÷出讓年限×（出讓年限－已使用年限）。

（五）附屬設施：由房屋征收部門與被征收人參照有關規定進行協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

（六）其它因素：房屋建筑結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。

第二十條　評估機構應及時向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應包括評估對象房屋的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應將分戶的初步評估結果向被征收人公示，公示期為7日。公示期間，評估機構應安排負責房屋征收評估項目的注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。對被征收人提出的異議，評估機構應現場予以記錄、核對、修改、完善。

評估機構應在分戶公示期滿并修正后3日內，向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告，由房屋征收部門或征收實施單位將分戶評估報告送達被征收人。被征收人拒絕接收評估報告的，房屋征收部門應在2名以上無利害關系的第三人見證下將評估報告對被征收人或其同住成年家屬實施留置送達；如被征收人去向不明的，房屋征收部門應在2名以上無利害關系的第三人見證下將評估報告對被征收人實施公告送達。

被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告必須由負責房屋征收評估項目的2名以上注冊房地產估價師簽字，同時加蓋評估機構公章。不得以印章代替簽字。

第二十一條　被征收人或房屋征收部門對評估結果有異議的，應自收到評估報告之日起10日內，向評估機構書面申請復核評估，并指出評估報告存在的問題。評估機構收到書面復核評估申請后10日內，應對評估結果進行復核并報房屋征收部門備案。復核后，改變原評估結果的，應出具復核報告；評估結果沒有改變的，應書面告知復核評估申請人。

被征收人或者房屋征收部門對評估機構的復核結果有異議的，應自收到復核結果之日起10日內，向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。鑒定結果維持評估報告的，鑒定費用由申請人承擔；鑒定結果改變評估報告的，鑒定費用由原評估機構承擔。

復核或鑒定改變評估結果的，房屋征收部門應當參照本辦法第二十條第一款進行公示。

第四章　征收補償

第二十二條　征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，縣人民政府優先給予住房保障。

被征收人僅有一處住宅，其獲得的房屋與附屬設施貨幣補償總額（不含搬遷補助費、臨時安置補助費和獎勵及其它補助）低于征收補償最低補償標準的，房屋征收部門應按照征收補償最低補償標準給予被征收人補償。

房屋征收部門應將享受征收補償最低標準的被征收人公示，公示期為7日。公示期滿、情況屬實的，按征收補償最低標準予以補償。

對于家庭生活困難且城區僅有一處住房、房屋建筑面積低于54平方米的被征收人，經本人申請、社區申報、所屬鄉鎮（街道）初審、征收部門復核并報縣政府批準后，享受“暖心房”政策，由政府給予兜底保障。

第二十三條　被征收人可以選擇產權調換，也可以選擇貨幣補償，具體補償方式在征收補償協議中予以明確。

第二十四條　作出房屋征收決定的縣人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或相近的房地產。

對未超過批準期限的臨時建筑，按建造成本結合批準期限內的剩余年限給予補償。規劃部門在發放臨時建設工程規劃許可證時，因建設單位申請，已注明在批準期限內因城市建設需要無償拆除的，不予補償。

第二十五條　因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，房屋征收部門應根據改建地段規劃提供改建地段或者就近地段的房屋。

因舊城區改建征收非住宅房屋，被征收人要求在改建地段進行產權調換的，如改建地段不具備產權調換條件或因客觀條件限制無法提供產權調換房源的，則實行貨幣補償或其它地段產權調換。

被征收人選擇產權調換的，房屋征收部門應提供產權調換房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差價。

第二十六條　產權調換房的價值，由對被征收房屋價值進行評估的同一評估機構按照同一價值時點、相同方法評估確定，并以此作為結算產權調換差價的依據。被征收人對產權調換房屋評估報告有異議的，參照本辦法第二十一條執行。

產權調換房屋的選房認購實行“早搬遷、先認購”方式，嚴格依照征收補償協議訂立時間和搬遷交房的先后順序依次進行。

第二十七條　征收租賃房屋的，由被征收人與房屋承租人按照租賃合同的約定自行處理。被征收人、房屋承租人應在規定期限內完成交房、搬遷工作。

第二十八條　擅自改變房屋所有權證書登記用途或規劃行政主管部門批準的使用用途的被征收人選擇產權調換的，房屋征收部門應以房屋原定用途實行產權調換。

第二十九條　被征收人房屋被抵押、依法查封的，在征收決定規定的簽約期限內拒絕簽訂協議的，房屋征收部門報請縣人民政府作出補償決定后，被征收人在規定期限內不申請行政復議或不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，房屋征收部門將征收補償款公證專戶提存并依法申請人民法院強制搬遷、拆除。

第三十條　實施房屋征收，征收部門應向被征收人一次性支付搬遷補助費。搬遷補助費按15元/平方米支付。搬遷補助費不足800元的按照800元計算。按被征收房屋的合法建筑面積計算。

征收工廠、學校、醫院等辦公用房需搬遷重型機械設備、精密儀器的，由房屋征收部門委托具有資質的資產評估機構進行評估，給予安裝調試費、拆卸費、運雜費的征收補償。

第三十一條　實施房屋征收，房屋征收部門應向被征收人支付臨時安置補助費，臨時安置補助費標準為6元/平方米?月。月臨時安置補助費不足600元的，按600元計算。按被征收房屋的合法建筑面積計算。

被征收人選擇貨幣補償或選擇產權調換現房的，一次性支付6個月臨時安置補助費；選擇產權調換期房的，自房屋交付后認購確認書辦理之日起算，總層數為十八層以下（含本數）支付的臨時安置補助費不超過24個月，總層數為十九層以上（含本數）的不超過36個月。超過上述期限仍未能交付產權調換房的，自超出之日起按12元/平方米?月支付臨時安置補助費。逾期交付產權調換房的臨時安置補助費按所選產權調換房面積計算。

由房屋征收部門提供周轉用房的，不再向被征收人支付臨時安置補助費。

第三十二條　被征收人選擇貨幣補償的，在簽訂征收補償協議時，按照合法房屋建筑面積給予500元/平方米的放棄安置獎。同時，在規定時間、區域內自行到我縣城區市場上選購商品房的，可以享受“房票補助”，“房票補助”的實施辦法另行制定，房屋征收部門應在征收補償方案中公布。

第三十三條　對因征收房屋造成停產停業損失的補償，依據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。房屋被征收前的效益原則上按照房屋征收決定前3年的平均效益計算；不滿3年的，按照實際年限計算。計算平均效益應結合納稅情況，以會計核算及其它有關資料為依據。

根據前款規定無法確定的，按照下列方式給予停產停業損失補償：

（一）因征收非住宅營業房或在2010年7月1日《江蘇省城鄉規劃條例》施行前取得工商營業執照的臨街“住改非”或參照“住改非”進行補償的房屋造成停產、停業的，按被征收房屋補償金額的4%進行補償；

（二）因征收2010年7月1日前取得營業執照持續營業、繳納稅費并在征收時實際經營的非臨街“住改非”房屋造成停產、停業的，按被征收房屋實際營業面積補償金額的3%進行補償；

（三）對征收2010年7月1日以后取得營業執照持續營業、繳納稅費并在征收時實際經營的非臨街“住改非”，按被征收房屋實際營業面積補償金額的1%進行補償。

被征收人擅自將住宅房屋改變為經營性用房的，征收時不給予停產停業損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。

第三十四條　對在房屋征收部門確定的簽約期限內簽訂房屋征收補償協議并完成房屋移交的被征收人，房屋征收部門根據被征收人簽約和交房的時點，按不同階段給予簽約和搬遷獎勵。

被征收人在分戶評估結果公示后規定時間段內簽訂協議的，給予300元/平方米的簽約獎勵；被征收人簽訂協議并完成房屋搬遷移交的，給予150元/平方米搬遷獎勵，搬遷獎勵金額不足8000元的按照8000元計算。

房屋征收部門根據征收項目規模，對獎勵標準和獎勵期限在項目啟動時予以明確。被征收房屋的簽約獎與搬遷獎勵面積按被征收房屋的合法建筑面積計算。

第三十五條　房屋征收部門與被征收人依照本辦法的規定，就征收補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置補助費、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立征收補償協議。

征收補償協議訂立后，一方當事人不履行征收補償協議的，另一方當事人可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十六條　房屋征收部門或委托的征收實施單位應建立房屋征收補償檔案，并將分戶征收補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第三十七條　房屋征收部門對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷并交付拆除。

第三十八條　房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成征收補償協議或者所有權人不明確的，由房屋征收部門報請縣人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人應在補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

被征收房屋有下列情形之一的，為所有權人不明確：

（一）無產權關系證明；

（二）產權人下落不明；

（三）因產權關系正在訴訟；

（四）法律、法規規定的其他情形。

被征收人對補償決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

第三十九條　被征收人在法定期限內不申請行政復議又不提起行政訴訟，同時在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由縣人民政府依法申請人民法院強制搬遷。

第五章　附　則

第四十條　本辦法自2022年1月15日施行，有效期5年。2021年4月30日施行的《泗陽縣國有土地上房屋征收與補償辦法》（泗政規發〔2021〕1號）同時廢止。本辦法施行前已發布征收決定公告的項目仍按原政策規定執行。法律、法規、規章對國有土地上房屋征收與補償另有規定的，從其規定。

政策解讀：http://www.shywyy.com/siyang/zcjd/202112/4e5cc4f6395e4f30b0b6b3e19361acf7.shtml