縣人民政府關于印發泗陽縣住宅專項維修資金使用管理辦法的通知

泗政規發〔2022〕5號

各鄉鎮人民政府，各街道辦事處，各園區（場）管委會，縣各委辦局，縣各直屬單位：

《泗陽縣住宅專項維修資金使用管理辦法》已經縣政府十八屆九次常務會議研究通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

泗陽縣人民政府

2022年8月31日

（此文件公開發布）

泗陽縣住宅專項維修資金使用管理辦法

第一章　總　則

第一條　為加強住宅專項維修資金管理，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，保障房屋共用部位、共用設施設備的及時維修和正常使用，根據《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》《江蘇省物業管理條例》《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》《宿遷市市區房屋專項維修資金使用管理辦法》（宿政辦發〔2014〕177號）等相關法律、法規及規章的規定，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條　本縣行政區域內按照有關規定統一、足額歸集并存入我縣住宅專項維修資金專戶的資金使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條　本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

業主應當增強房屋共用部位、共用設施設備的維修、養護責任意識。物業服務企業應當按照物業服務合同約定，承擔房屋共用部位、共用設施設備的維修、養護管理和定期檢測工作。

第四條　本辦法所稱房屋共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢房屋內業主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由房屋業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、樓梯及扶手、天線、公共照明、消防設施、安防設施、防雷設施、未移交的二次供水設施、綠地、道路、路燈、雨污管網、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、對講門鈴、共用落水管、單元門、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第五條　各職能部門的工作職責

（一）縣住建局負責維修資金首期歸集、使用管理、資金撥付審核等工作；接受物業主管部門、鄉鎮（街道）、業主委員會、居民委員會、相對權利人等對維修資金余額情況的查詢；參與維修工程的質量監督、業務指導工作。

（二）縣財政局負責提供維修資金專用收據，指導檢查維修資金使用管理工作；負責維修資金保值增值和使用撥付工作；負責擇優選擇維修資金專用賬戶銀行工作。

（三）縣審計局應當依法對住宅專項維修資金管理和使用進行審計監督。

（四）縣城管局負責維修事項的審核、預算控制、資金使用審核，參與工程招投標、施工和驗收，建立維修資金使用臺賬，掌握全縣物業小區整體狀況，制訂年度維修計劃。

（五）縣資規局負責核驗產權人已足額交存的維修資金專用收據。

（六）各鄉鎮（街道）負責監督指導轄區內申報主體申請使用維修資金，組織維修資金申報項目現場認定，參與工程招投標、施工和驗收工作；負責維修資金申報主體督促施工單位在保修期內履行保修義務；負責維修資金的續交補交工作。

（七）其他相關部門：縣市場監管局、縣公安局、縣消防救援大隊、縣住建局、縣供電公司等部門，應對相關專業設施保修期滿后的維修和更新改造工程進行專業認定和施工方案審核，參與現場踏勘，監督指導施工過程，出具專項驗收報告等。

第六條　維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第七條　維修資金管理部門應當建立住宅專項維修資金公開查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金繳存、使用、增值和結余情況的查詢。物業主管部門應當建立住宅專項維修資金使用公示制度，每年年初，對上一年度維修資金使用情況進行公示，公示內容包括維修項目、決算金額和相關業主分戶賬中扣除金額等。

第八條　凡未交存維修資金的，業主應當按照住宅預售時維修資金交存標準及時補交。

業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，應當及時續交，維修資金管理部門應及時將相關信息通告物業主管部門、鄉鎮（街道）。

為確保維修資金補交和續交到位，屬地鄉鎮（街道）負責指導、協助、監督維修資金補交和續交工作；縣不動產登記機構在房屋產權人申請房屋轉移登記時，負責核驗已足額交存的維修資金專用收據。

第九條　住宅共用部位、共用設施設備保修期年限自樓棟取得竣工驗收備案證明之日起計算。

第二章　一般使用程序

第十條　下列費用不得從維修資金中列支：

（一）在保修期內的房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（三）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（四）應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（五）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的房屋共用部位、共用設施設備的維保和養護費用；

（六）所修小區、樓幢單元未交納維修資金的；

（七）法律法規規定的其他情形。

第十一條　維修資金使用申報主體（以下簡稱“申請人”）按下列原則確定：

（一）成立業主委員會的，由業主委員會作為維修資金使用申報主體；

（二）未成立業主委員會，成立物業管理委員會的，由物業管理委員會作為維修資金使用申報主體；

（三）未成立業主委員會和物業管理委員會的，由相關業主（人數較多時，相關業主可為不少于5人的業主代表）會同物業項目所在地居（村）民委員會共同作為維修資金使用申報主體。

第十二條　一般情形的維修，申報使用維修資金按照以下程序辦理：

（一）申請、初審。申請人向屬地鄉鎮（街道）提出申請，由鄉鎮（街道）統一受理，指導申請人填寫相關材料；鄉鎮（街道）收到申請后，應于5個工作日內牽頭召集物業主管部門、維修資金管理部門進行現場勘察、初審和簽署意見。

（二）制訂方案、資金查詢。申請人應依據業主和具有資質的工程造價機構的意見以及踏勘結果，提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》，出具工程維修預算報告，向維修資金管理部門申請查詢維修資金賬戶分戶余額；符合申請額度的，維修資金管理部門出具預分攤表。

（三）業主確認、受理。《維修和更新、改造方案》應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，在小區明顯位置進行公示不少于15日。

維修資金管理部門在受理維修資金使用申請時，應對申請材料（申請人需提供申請表、維修更新和改造方案、施工圖或方案、現場勘察記錄、業主書面確認證明材料、現場公示照片、預算報告等）進行審查，要件齊全并符合使用條件的，在接到申請后5個工作日內作出批準決定。

（四）項目招標。經維修資金管理部門批準后，申請人按規定通過公開招標形式，確定施工和監理單位，物業主管部門全程監督。

申請人須于招標后7日內將招標結果報送縣物業主管部門和維修資金管理部門備案（需提供招標公告、公示材料、中標通知書、施工合同、工程質量安全監督小組名單等）。

（五）施工監督。申請人、物業主管部門、屬地鄉鎮（街道）、居民委員會共同對維修施工過程進行監督，確保工程質量，共同在《維修和更新、改造工程驗收報告》中簽署工程監督情況及質量評定意見。

施工單位在施工前須將其施工材料報送有資質的質量檢測機構檢測，取得施工材料送檢報告；單項工程更新、改造費用在20萬元以上的，建設單位需聘請監理單位對施工過程進行全程質量安全監督。

（六）竣工驗收、工程決算。工程竣工后，申請人應當在屬地鄉鎮（街道）監督指導下組織物業主管部門、居民委員會及相關專業部門共同對工程進行驗收，并簽署意見。

受委托的工程造價機構，對驗收合格的維修項目費用進行審核、決算，出具工程造價決算報告。

維修工程決算費用總額超過預算價1.5萬元（含1.5萬）的，則必須重新申報及經相關業主再簽字確認。

申請人應當按照決算結果填寫《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》，并進行公示不少于7日。

（七）工程款支付。維修工程竣工驗收合格后，申請人向維修資金管理部門辦理維修資金付款手續，提交相關材料，包括付款申請表、工程質量檢測報告、施工材料合格證明及送檢報告、工程竣工驗收報告、付款委托書、付款公示、審計決算報告及發票、維修資金分攤表和分攤公示材料等；后續按支付節點付款時，均由申請人提供付款申請。

（八）資料歸檔。維修資金管理部門將分戶賬戶資金核減后，應對維修資金相關申報、審批等材料進行整理、歸檔、保管，接受財政、審計及相關部門的監督檢查。

第三章　緊急使用程序

第十三條　發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造的，由申請人提出申請，屬地鄉鎮（街道）牽頭組織相關人員現場勘察認定，及時維修：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）樓體單側外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人生、財產安全的；

（六）危及房屋安全的其他情形。

第十四條　發生上述緊急情況，由相關行業主管部門或委托機構出具書面意見（書面意見需明確危及房屋、人身安全或影響業主正常生活），按緊急程序組織維修。

第十五條　發生緊急情況，按照以下程序辦理：

（一）書面申請、現場踏勘。發生緊急情況時，申請人應在5日內向屬地鄉鎮（街道）書面申請，屬地鄉鎮（街道）接到書面申請后，應第一時間組織物業主管部門、維修資金管理部門、行業主管部門及相關單位至現場踏勘，認定確屬緊急情況的，啟動緊急程序，由申請人制定《維修和更新、改造方案》。

（二）緊急施工。維修資金管理部門應按照共用部位、共用設施設備維修和更新、改造項目的要求，公開選定一批具有相應資質、有固定辦公場所的施工預決算、房屋鑒定、設施設備檢測評估、招標、監理、審計以及房屋修繕、建筑防水等專業隊伍備選目錄，向社會公開聯系方式，供維修選用。備選目錄按年度定期公布，對備選單位進行動態考核，建立準入和退出機制。

維修和更新、改造項目預算費用在50萬元（含）以上的，應采取公開招投標方式確定維修施工單位；預算費用低于50萬元的，可通過搖號的方式在備選目錄中選定維修施工單位和相應中介機構進行緊急維修。

施工監督、竣工驗收和工程決算按照本辦法第十二條有關規定執行。

應急單項維修費用在5000元以上的，應當委托有資質的工程造價機構進行工程決算并向業主公示；應急單項維修費用不足5000元的，可以經利害關系業主、維修資金使用申報主體和物業主管部門同意，委托維修資金管理部門采取審核結算并公示。應急維修費用審核結算當事人合同另有約定的，從其約定。

（三）工程款支付。工程竣工驗收合格后，申請人向維修資金管理部門辦理住宅專項維修資金付款手續，提交相關材料，包括付款申請表、工程竣工驗收報告、付款委托書、付款公示、工程造價預算書、施工材料合格證明及送檢報告、審計決算報告及發票、維修資金分攤表和分攤公示材料、維修（更新）和改造方案、施工方案、搖號（招標）公告、公示材料、中標通知書、施工合同、工程質量監督小組名單、行業主管部門或委托機構出具書面意見、工程質量檢測報告等。后續按支付節點付款時，均由申請人提供付款申請。

（四）資料歸檔。維修資金管理部門將分戶賬戶資金核減后，應對維修資金相關申報、審批等材料進行整理、歸檔、保管，接受財政、審計及相關部門監督檢查。

第四章　資金管理

第十六條　只有部分業主交存維修資金的住宅小區，經交存業主同意，可在交存業主的維修資金中列支維修費用，分攤方式由業主協商確定，須經業主簽字認可。

第十七條　維修資金管理部門應根據維修項目類型，確定資金撥付方式及比例。

第十八條　維修資金使用從維修涉及范圍內共有或者共用關系的業主交存的分戶賬中按照建筑面積分攤列支。其中涉及已售公有住房的，從公有住房維修資金中列支；建設單位未售出的空置房屋或產權在建設單位名下的房屋，由建設單位按空置房屋或所在名下房屋的建筑面積支付分攤的維修費用。

物業管理區域特定地下空間取得專有車位、攤位、庫位發生維修，需動用維修資金的，由專有車位、攤位、庫位業主的房屋分戶賬中分攤列支。

第十九條　維修資金自存入銀行專戶之日起計息，按照銀行活期利率結息轉入業主分戶賬。

業主委員會可以向維修資金管理部門提出申請，將物業管理區域內的維修資金按不低于業主交存維修資金80%的款項轉存為超過一年以上的定期存款。申請維修資金轉存時，應當提交維修資金存定申請表和交存清冊確認單。維修資金管理部門應當自收到申請之日起5個工作日內完成維修資金轉存手續。

住宅專項維修資金轉存期限內，業主委員會需要動用轉存資金的，應當向維修資金管理部門辦理解除存定手續。業主委員會無法正常運作的，由相關業主申請，經鄉鎮（街道）確認后，向維修資金管理部門辦理解除存定手續。

禁止利用維修資金買賣股票、從事國債回購、委托理財業務、質押、抵押等擔保行為。

第二十條　物業主管部門應當督促物業服務企業建立共用部位、共用設施設備的日常檢查、專項檢查和定期申報、設施檢測、維修養護制度。應當根據每季度共用部位、共用設施設備檢查結果，及時編制維修、更新改造計劃和維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出申請與建議，并根據業主大會的決定，集中組織維修或者更新改造，在雨季和冬季前及時修復存在問題。

第二十一條　因維修和更新、改造工程需要造成業主自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修和更新、改造成本。

第二十二條　住宅滅失的，應當按照《住宅專項維修資金管理辦法》相關規定返還維修資金。

第二十三條　提供虛假材料騙取、套取維修資金的，對其個人或者單位按照有關規定依法查處，將個人和單位失信信息納入誠信檔案。

第二十四條　建設單位未按規定交存首期住宅專項維修資金的，不得將房屋交付購買人。擅自交付的，由縣住建局責令限期改正；逾期不改正的按相關規定予以處罰。

第五章　附　則

第二十五條　非住宅物業的維修資金使用管理，參照本辦法相關規定執行。

第二十六條　本辦法自2022年10月1日起施行，有效期至2027年9月30日。

附件：1．泗陽縣住宅專項維修資金使用申請表

2．維修和更新、改造方案公示證明

3．維修和更新、改造方案

4．業主委員會（或相關業主）書面確認證明

5．泗陽縣住宅專項維修資金付款審批表

6．維修和更新、改造方案工程決算費用分攤清冊公

政策解讀：http://www.shywyy.com/siyang/zcjd/202209/933baabaa6cd47578e001a31e254c2f7.shtml

簡明問答：http://www.shywyy.com/siyang/jmwd/202209/46baa4e7b45e44ba8bb4daa5bc13c662.shtml